Special : สมัครบัตร Amex วันนี้ฟรีตั๋วชั้นธุรกิจสู่ญี่ปุ่น 4 ใบ ! > "Click"
--------------------------
ผมอาจไม่ได้จัดอยู่ในกลุ่ม “คนมีตังค์” แต่ก็มีถืออสังหาฯ แบบซื้อเงินสด [จึงไม่ต้องกังวลเรื่องหมุนเงินในสภาพเศรษฐกิจแบบนี้] อยู่นิดหน่อยและกำลังมองๆ ว่าจะซื้อเพิ่ม, อยากได้ Condo ติดรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทสักห้องมาสองสามเดือนแล้ว
จำได้ว่าก่อนที่จะซื้อคุณ BigBike เมื่อกลางปี, ผมมีดูห้อง One Bedroom ที่หนึ่งเอาไว้ที่ราคาสี่ล้านนิดๆ
โทรไปสอบถาม, คุณนายหน้าบอกว่า “รีบขายเพราะเจ้าของจะย้ายกลับต่างจังหวัด [จริงไม่จริงอันนี้ไม่ทราบ]”
ผ่านมาสองเดือน, ผมนึกได้เลยกลับไป Check ประกาศนั้นอีกที
พบว่า “ยังอยู่” แต่ราคาลดจากสี่ล้านนิดๆ เหลือสามล้านต้นๆ แล้ว !
แต่ก็ยังขายไม่ออกอยู่ดี…
เพราะ “ทุกห้อง” ที่ประกาศขายพร้อมๆ กัน, มันก็ลดราคาลงมาแข่งกัน
จากที่เคยคาดหวังว่าซื้อมาแล้วจะปล่อยได้ที่ “สี่ล้านนิดๆ”, พอทุกคนขายไม่ออกก็ต้อง “สามล้านกลางๆ”
จนมาถึง “สามล้านต้นๆ” แต่ก็ยังใช่ว่าจะขายได้อยู่ดี
ยังไม่นับ “โครงการใหม่” ที่แข่งกันเปิดตัวตัดราคาซ้ำเข้าไปอีก
ด้วยความสงสัย, ผมก็เลยชวนนิติฯ ของทาง Condo คุย [แบบเดียวกับ Week ก่อนที่เกือบ “ด่าพ่อ” นักจับ BigBike] ว่าทำไมราคาถึง “ดิ่ง” ขนาดนี้และสังเกตว่าห้องที่ถล่มกันเละสุดๆ ก็คือ “ห้องขนาดเล็ก” อย่าง One Bedroom [ที่นี่ไม่มีห้อง Studio]
คำตอบที่ได้ก็น่าสนใจ, คิดตาม Step ได้ดังนี้
“เพราะคนที่ถือ Condo ราคาต่ำกว่า [สามถึง] สี่ล้านมักจะถือหลายห้อง”
1. ช่วงที่ Condo บูมสุดๆ มันมีแนวคิดที่ว่า “กู้หลายๆ ที่ & ถือหลายๆ ห้อง” แล้วหมุนเงินค่าผ่อนเดือนต่อเดือนด้วยการ “ปล่อยเช่า” ไปพลางระหว่างขาย, ซึ่งในเชิงทฤษฏีก็ “ฟังดูดี” แต่ต้องอยู่ในเงื่อนไขที่ว่า “มีคนเช่าตลอดเวลา” และ “ไม่มีโครงการใหม่เพิ่ม”
2. ทันทีที่คนไม่เช่า [ซึ่งก็อาจเพราะ “มีโครงการใหม่เพิ่ม” นั่นแลฯ], เงินที่ “หมุน” มาผ่อน Condo ก็จะชะงัก
3. ยิ่งถ้าเจอสภาพเศรษฐกิจเลวร้ายเสริมเข้าไป…
4. หลายคนๆ เริ่ม “ตกงาน”, ที่เป็นเจ้าของธุรกิจก็เริ่มเจอ “ลูกค้าไม่มีเงินจ่าย”
5. ยังไม่นับ “ค่าส่วนกลาง”, ที่ต้องเสียอยู่ดีไม่ว่าจะมีคนอยู่หรือไม่และมีคนเช่าหรือเปล่า
6. ถ้าเป็นกลุ่ม Condo ราคาสูงกว่านี้มักจะไม่เกิดปัญหาเพราะคนที่ซื้อมีปัญญาจ่ายสดหรือมีเงินสำรองมากพอ
[นี่ว่าจะเอา BigBike ไปขี่ Grab หาเงินเหมือนกัน]
7. และก็เพราะปัญหา “เศรษฐกิจเลวร้าย” เริ่มขยายวงกว้าง
8. คนที่เริ่ม “ผ่อนไม่ไหว” ก็จะไม่ใช่แค่คนเดียวห้องเดียว
9. แต่เป็น “ทุกห้องพร้อมกัน”
10. ผลที่ตามมาก็จะยิ่ง “นรก” หนักเข้าไปใหญ่เพราะทุกห้องที่ว่าฯ ต่างก็ต้อง “รีบปล่อย” จึงเกิดการ “ตัดราคา” อย่างถล่มทลาย, นี่ยังไม่นับ “โครงการใหม่” ที่ทยอยเปิดตัวเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งถ้าสังเกตดีๆ พื้นที่ที่มี “โครงการใหม่” เหล่านี้ก็มักจะ…
11. เป็น “กรุงเทพฯ ชั้นนอก”, ซึ่งก็คือที่ที่ราคา Condo อยู่ในช่วงต่ำกว่าสี่ล้านอีกนั่นแลฯ
12.เรียกว่า “เคราะห์ซ้ำกรรมซัด”, ทั้งคู่แข่งหน้าเก่าหน้าใหม่ทั้งในตึกทั้งนอกตึก
[เรื่องนี้ก็เคยมีคนสอนผมมาเหมือนกันว่าเวลาดูอสังหาฯโดยเฉพาะ Condo, อย่าดูแค่ตัวตึก / ที่จอดรถหรือสภาพแวดล้อมแต่ให้ดูด้วยว่า “มีโอกาสที่พื้นที่บริเวณนั้นจะมีโครงการใหม่เกิดขึ้นได้อีกแค่ไหน” ซึ่งเมื่อก่อนผมไม่เคยคิดถึงมุมนี้เลย]
13. แต่ในความเลวร้าย, มันคือจังหวะดีของคนที่มีเงินเย็น…
14. เหมือนที่ฝรั่งเขาบอกว่า “The Rich got a Lot Richer since the financial crisis”
15. คนรวยเข้าซื้อในวันที่คนจนยื้อไม่ไหว, ไปขายต่ออีกทีในวันที่เศรษฐกิจ [ดี๊] ดี
16. เหมือนที่วันก่อน, นักจับ BigBike บอกผมว่า “ตอนนี้มีคนผ่อนมอเตอร์ไซค์ไม่ไหวเยอะมากๆ”
17. และมันจะหนักขึ้นอีก
18. จบวิกฤติเมื่อไร, คนรวยจะมีบ้านปล่อยเช่าเพิ่มอีกสิบหลังและคนจนจะไม่มีแม้กระทั่งที่ซุกหัวนอน
